NE DARBE NE DİKTA; YAŞASIN BAĞIMSIZ, DEMOKRATİK, LAİK TÜRKİYE!
[ SATILAMAYAN KONUTLAR-PLANSIZLIĞIN SONUÇLARI-SELİM TULUMTAŞ ] TMMOB İnşaat Mühendisleri Odası

İMO ANA SAYFA   ŞUBE ANA SAYFA   ŞUBE İLETİŞİM   ARAMA   WEBMAIL   BELGE KONTROL   ÜYE GİRİŞİ

İMO ANA SAYFA
Üye İşlemleri Referans Belgesi Tescilli İşyerleri Kongre Sempozyum Çalıştay Programı GENÇ-İMO Sıkça Sorulan Sorular

21 TEMMUZ 2019, PAZAR   

31

SATILAMAYAN KONUTLAR-PLANSIZLIĞIN SONUÇLARI-SELİM TULUMTAŞ

    Yayına Giriş Tarihi: 27.03.2019 00:00   Güncellenme Zamanı: 27.03.2019 09:53:50  Yayınlayan Birim: ANKARA ŞUBE  
 

Güncellenme Zamanı: 27.03.2019 09:19:18

Ülkemizde uzun yıllardır uygulanan ekonomi politikalarının araçlarından biri olarak kullanılan konut üretimi, uygulanan politikaların bütüncül anlamda bir plana sahip olmadığının en önemli kanıtlarından birini oluşturmaktadır

 

SATILAMAYAN KONUTLAR-PLANSIZLIĞIN SONUÇLARI

SELİM TULUMTAŞ*

*İMO Ankara Şubesi Yönetim Kurulu Başkanı

İstatistiki veriler geleceğe ilişkin öngörüler yapmayı ve kaynakların akılcı kullanımına yönelik olarak planlar yapılmasını sağlayan en önemli göstergelerdir. Günlük 4 ekmek tüketen bir ailenin bir gün için 20 ekmek alması, hem ekmeğin bayatlaması hem de bazı durumlarda yenemeyecek duruma gelmesi nedeniyle kaynakların kötü kullanımıdır. Bir ülke için de ihtiyacının üzerinde konut üretimi aynı şekilde kaynaklarının kötü kullanımıdır. Etkilediği ve harekete geçirdiği alanların genişliği de göz önüne alındığında konut üretimi, üzerinde önemle durulması ve planlamanın tüm araçlarının en etkin şekilde kullanılarak harekete geçilmesi gereken bir alandır.

Ülkemizde uzun yıllardır uygulanan ekonomi politikalarının araçlarından biri olarak kullanılan konut üretimi, uygulanan politikaların bütüncül anlamda bir plana sahip olmadığının en önemli kanıtlarından birini oluşturmaktadır.

Bu çalışmada Türkiye`de 2013-2018 yılları arasında satılamayan konut stokundaki artış incelenmeye çalışılacaktır. Çalışmanın 2013 yılından başlatılması veri eksikliğinden kaynaklanmaktadır. TÜİK veri tabanında konut satış istatistikleri 2013 yılından itibaren bulunmaktadır. Veri tabanında olmamakla birlikte, kamu elinde bulunan verilerin derlenerek daha sağlıklı sonuçlara ulaşmak mümkündür. Bununla birlikte elde edilecek verilerle ulaşılacak sonuçların daha büyük bir satılamayan konut stokunu göstereceği açıktır.

2009 yılı verileri ile Ankara özelinde yapılan bir çalışmada Ankara nüfusu, Ankara hane halkı sayısı ve Ankara`daki konut sayıları üzerinden 300.000 gibi bir sayıda ihtiyaç fazlası konut bulunduğu ortaya konulmuştur[1].  Bu sayı satışın gerçekleşip gerçekleşmediğinden bağımsızdır. Bu sayıya satışı gerçekleşen ancak demografik yapıya göre ihtiyaç fazlası olarak değerlendirilebilecek konutlar da dahildir.

Bu çalışmada TÜİK veri tabanları kullanılarak, Ankara ili, İstanbul ili ve Türkiye ölçeğinde 2013-2018 yıllarında verilen yapı ruhsatları, yapı kullanım izin belgeleri ve ilk el konut satışları incelenmiştir. Konut terimi, TÜİK verilerinde daire olarak yer alan bağımsız bölümleri ifade etmektedir.   Elde edilen sonuçlar satışı gerçekleşmeyerek konut stokuna eklenen konut sayılarını (bağımsız bölüm-daire) göstermektedir.   

Yapı ruhsatı sayıları, yapımına başlanmasına izin verilen konut sayılarını, bir başka deyişle izin verilen arzı, yapı kullanma izin belgesi sayıları, tamamlanan ve kullanıma hazır hale gelen konut sayılarını, bir başka deyişle gerçekleşen arzı ve ilk el konut satışı sayıları, gerçekleşen konut talebini göstermektedir. 

ANKARA`DA SATILAMAYAN KONUT STOKU

Ankara ilinde 2013-2018 yılları arasında 443.979 adet yapı ruhsatı verilmiştir. 2013-2017 yılları arasında yıllık ortalama verilen yapı ruhsatı sayısı 82.000 iken bu sayı 2018 yılında 34.000`e düşmüştür. Bu % 61`lik bir düşüşe işaret etmektedir.

Aynı yıllar içerisinde Ankara`da 413.757 konut kullanıma hazır hale gelmiş ve yapı kullanım izin belgesi almıştır. Verilen yapı ruhsatları ile birlikte düşünüldüğünde izin arzın % 93`ü gerçekleşmiştir. Bakiye % 7`yi oluşturan 30.000 konutun izleyen yıllar içinde tamamlanacağı planlamalarda göz önüne alınmalıdır.

 

 

YAPI RUHSATI ((Daire Sayısı)

YAPI İZİN BELGESİ (Daire Sayısı)

İLK EL KONUT SATIŞI (Adet)

(KÜMÜLATİF)SATILMAMIŞ KONUT (Adet)

2013

                 79.128

                     79.963

                     53.624

                                         26.339

2014

                 96.510

                     78.216

                     54.202

                                         50.353

2015

                 63.319

                     66.746

                     61.435

                                         55.664

2016

                 67.826

                     59.363

                     58.765

                                         56.262

2017

              102.900

                     67.275

                     57.904

                                         65.633

2018

                 34.296

                     62.194

                     47.945

                                         79.882

TOPLAM

              443.979

                  413.757

                   333.875

 

Tablo 1: Ankara`da Satılamayan Konut Stoku

 

Ankara`da 2013-2018 yılları arasında toplam 333.875 ilk el konut satışı gerçekleşmiştir.  Aynı yıllar içinde alınan yapı kullanım izin belgeleri ile birlikte değerlendirildiğinde 79.882 konutun satışı gerçekleşmeyerek satılamayan konut stokuna eklenmiştir. İzleyen yıllarda tamamlanacağı öngörülen planlanmış 30.000 konut da göz önüne alındığında Ankara`da satışı yapılmamış toplam 110.000 konut bulunmaktadır.

2013-2018 yılları baz alındığında Ankara`da yıllık ortalama 55.000 konutun ilk el satışı gerçekleşmiştir. Bu veri, Ankara`da önümüzdeki 2 yıl içinde herhangi bir yeni konut inşasına başlanmasa dahi satışı gerçekleşmemiş yeterli sayıda konut bulunduğunu göstermektedir.

İSTANBUL`DA SATILAMAYAN KONUT STOKU

İstanbul ilinde 2013-2018 yılları arasında 1.144.901 adet yapı ruhsatı verilmiştir. 2013-2017 yılları arasında yıllık ortalama verilen yapı ruhsatı sayısı 213.000 iken bu sayı 2018 yılında 80.000`e düşmüştür. Bu % 63`lük bir düşüşe işaret etmektedir.

 

YAPI RUHSATI (Daire Sayısı)

YAPI İZİN BELGESİ (Daire Sayısı)

İLK EL KONUT SATIŞI (Adet)

(KÜMÜLATİF)SATILMAMIŞ KONUT (Adet)

2013

              167.305

                  138.002

                   103.853

                                         34.149

2014

              219.476

                  148.306

                   102.936

                                         79.519

2015

              200.981

                  149.102

                   112.491

                                       116.130

2016

              216.482

                  158.917

                   110.324

                                       164.723

2017

              260.118

                  160.651

                   114.732

                                       210.642

2018

                 80.539

                  154.740

                   111.230

                                       254.152

TOPLAM

           1.144.901

                  909.718

                   655.566

 

Tablo 2: İstanbul`da Satılamayan Konut Stoku

Aynı yıllar içerisinde İstanbul`da 909.718 konut kullanıma hazır hale gelmiş ve yapı kullanma izin belgesi almıştır. Verilen yapı ruhsatları ile birlikte düşünüldüğünde izin verilen arzın % 80`i gerçekleşmiştir. Bakiye % 20`yi oluşturan 235.000 konutun izleyen yıllar içinde tamamlanacağı planlamalarda göz önüne alınmalıdır.

İstanbul`da 2013-2018 yılları arasında toplam 655.566 ilk el konut satışı gerçekleşmiştir.  Aynı yıllar içinde alınan yapı kullanım izin belgeleri ile birlikte değerlendirildiğinde 254.152 konutun satışı gerçekleşmeyerek konut stokuna eklenmiştir. İzleyen yıllarda tamamlanacağı öngörülen planlanmış 235.000 konut da göz önüne alındığında İstanbul`da satışı yapılmamış toplam 490.000 konut bulunmaktadır.

2013-2018 yılları baz alındığında İstanbul`da yıllık ortalama 110.000 konutun ilk el satışı gerçekleşmektedir. Bu veri, İstanbul`da önümüzdeki 4 yıl içinde herhangi bir yeni konut inşasına başlanmasa dahi satışı gerçekleşmemiş yeterli sayıda konut bulunduğunu göstermektedir.

TÜRKİYE`DE SATILAMAYAN KONUT STOKU

Türkiye`de 2013-2018 yılları arasında 5.783.538 adet yapı ruhsatı verilmiştir. 2013-2017 yılları arasında yıllık ortalama verilen yapı ruhsatı sayısı 1.000.000 iken bu sayı 2018 yılında 640.000`e düşmüştür. Bu % 36`lık bir düşüşe işaret etmektedir.

 

YAPI RUHSATI (Daire Sayısı)

YAPI İZİN BELGESİ (Daire Sayısı)

İLK EL KONUT SATIŞI (Adet)

(KÜMÜLATİF)SATILMAMIŞ KONUT (Adet)

2013

              839.630

                  726.339

                   529.129

                                       197.210

2014

           1.031.754

                  777.596

                   541.554

                                       433.252

2015

              897.230

                  732.948

                   598.667

                                       567.533

2016

           1.004.679

                  754.067

                   631.686

                                       689.914

2017

           1.367.120

                  823.438

                   659.698

                                       853.654

2018

              643.125

                  870.501

                   651.572

                                   1.072.583

TOPLAM

           5.783.538

               4.684.889

               3.612.306

 

Tablo 3: Türkiye`de Satılamayan Konut Stoku

Türkiye`de 2013-2018 yılları arasında toplam 3.612.306 ilk el konut satışı gerçekleşmiştir.  Aynı yıllar içinde alınan yapı izin belgeleri ile birlikte değerlendirildiğinde 1.072.583 konutun satışı gerçekleşmeyerek yapı stokuna eklenmiştir. İzleyen yıllarda tamamlanacağı öngörülen planlanmış 1.100.000 konut da göz önüne alındığında Türkiye`de satışı yapılmamış toplam 2.171.232 konut bulunmaktadır.

2013-2018 yılları baz alındığında Türkiye`de yıllık ortalama 602.000 konutun ilk el satışı gerçekleşmektedir.  Bu da global bir bakışla Türkiye`de 3 yıl içinde yeni inşa edilecek bir konuta talep bulunmayacağı olarak değerlendirilebilir. Bununla birlikte Ankara ve İstanbul örneklerinde de görülebileceği gibi konut üretiminin Ülke geneline dağılımındaki eşitsizliklerin Türkiye`nin bütünü için yapılacak araştırmaların sonuçlarına göre konut üretiminin ihtiyaç olan yerlere kaydırılması yönünde politikaların uygulanması değerlendirilmelidir. 

SONUÇ YERİNE

Konut üretimi, ekonominin tarım, sanayi ve hizmetler olarak ayrılan dağılımında hizmetler alanında kalır. Bu yönüyle konut üretimine ekonominin "itici gücü" görevi yüklenemez ve konut üretimindeki plansızlık bu amaçla savunulamaz.

Konut üretimi ihtiyaç temellidir. Türkiye`de incelenen 6 yıllık sürede dahi ihtiyaçlara uygun olmayan sayıda bir konut üretiminin gerçekleştiği ve yine ihtiyaçlardan bağımsız bir konut üretimine izin verildiği görülmektedir.

Her ne kadar Ankara ve İstanbul örneklerinde görüldüğü gibi 2018 yılında verilen yapı ruhsatları sayısında önceki yıllara göre % 60`lık azalma olsa dahi konut üretimi, kapitalizmin her şeye kadir piyasasına teslim edilemez. 2.000.000 satılmayan konut stokunu yaratan bu mahir eldir. Buraya, ihtiyaç temelli bir yaklaşımla oluşturulması gereken bir planlamayla müdahale edilmediği müddetçe, kar ve rant odaklı konut üretimleri ile yaratılacak atıl stok gün geçtikçe artacaktır. Oluşan atıl stok, üretiminde kullanılan hem malzeme, araç, gereç, hem de emek olarak Ülke kaynağının yanlış kullanımıdır ve zararınadır.

Türkiye Müteahhitler Birliği tarafından yayınlanan bir raporda[2],   konut satışlarındaki gerileme eğiliminin devam edeceğinin düşünüldüğü belirtilerek, "Mevcut göstergeler, 2018 yılına yönelik projeksiyonlar, dövizdeki dalgalanma nedeniyle tüm girdi maliyetlerinde oluşan artışın yanı sıra, aylık % 1 seviyesinin üzerine çıkmış bulunan konut faizlerinin de yükseliş eğilimi dikkate alındığında, sektörün desteklenmeye devam etmesi önem arz etmektedir" denilmektedir.   

Ve ne yazıktır ki ülkemizdeki konut üretimi Türkiye Müteahhitler Birliğinin önerisine uygun olarak desteklenmektedir. 5393 sayılı Kanunla Kentsel dönüşümlerde, 6306 sayılı Kanunla afet riskli alanlarda verilen muafiyetler de bu desteğin parçalarıdır.

Bu öneride Ülke ihtiyacının belirlenmesi, ihtiyaç duyulan yerlerde konut üretiminin gerçekleştirilmesi yoktur. İhtiyacın üzerinde yapılan, kar ve rant odaklı alanlarda yapılan ve satılamayan konutlardan firma-şirket adına en az zararla ya da zararsız kurtulma arzusu vardır. Firma-şirketler bu zararlardan kurtarılsalar bile Ülke bütünü açısından oluşan zarar, zarar hanesinde durmaya devam edecektir.

Nüfusunun % 55`i 30 yaşın altında ve yıllık ortalama % 1,4 nüfus artışı olan 82 milyonluk bir ülkenin elbet konut üretimi ihtiyacı bulunmaktadır. Ancak bu ihtiyacın karşılanması, bütüncül bir planlamanın parçası olmadığı müddetçe, çarpık kentleşmeden, yurt içi göçlere kadar uzanan birçok olumsuzluğun sürdürücüsü ve yeni sorunların yaratıcısı olacaktır.

Bu nedenle Anayasanın 57. Maddesinde dile getirilen konut hakkını ilgililerine bir kez daha hatırlatmak faydalı olacaktır;

"B. Konut hakkı

MADDE 57- Devlet, şehirlerin özelliklerini ve çevre şartlarını gözeten bir planlama çerçevesinde, konut ihtiyacını karşılayacak tedbirleri alır, ayrıca toplu konut teşebbüslerini destekler."

 

 


[1] Ankara Yapı Stoğu Üzerinde Bir Ön İnceleme, İMO Ankara Şube Bülteni, 2010/08,  sf. 14-17, S.Tulumtaş

[2] İnşaat Sektörü Analizi, Ticaret Savaşları Kılıçlar Çekiliyor, TMB, Nisan 2018, Sf 23

 


 

Dosyalar

SATILAMAYAN KONUTLAR-PLANSIZLIĞIN SONUÇLARI-SELİM TULUMTAŞ (25 KB) (27.03.2019 09:54:04)

PDF uzantılı Makale dosyalarını veya diğer Ek Dosyaları okuyabilmeniz için
Acrobat® Reader®'ın bilgisayarınızda yüklü olması gerekmektedir.
Acrobat® Reader® yüklemek için

Okunma Sayısı: 1041

Ankara Şube Kaynaklı Gündem »
Tüm Gündem »

Sayfayı Yazdır